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热门深圳废止公寓“只租不售”局部、“张家港们”一日逛:楼市星星

时间:2020-02-24 22:41 来源:未知 编辑:网络编辑

核心提示

继12月6日中央经济工作会议未提房地产后,最近各地楼市放松的消息频被传出,各地反应不一,有政府回应明确放松消息、有的在试探过后出现乌龙一日游、有的回应放松消息系误长沙...

  继12月6日中央经济工作会议未提房地产后,最近各地楼市放松的消息频被传出,各地反应不一,有政府回应明确放松消息、有的在试探过后出现“乌龙一日游”、有的回应放松消息系“误长沙发改委就是澄清放松消息系“误读”一类。就在12月11日,长沙市发展和改革委员会官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,引发了小幅骚动。明确商品房价格由“成本+利润+税金”三部分组成。

  其中平均利润率为6-8%引发关注,政府想通过限制开发商利润,达到稳定市场房价的效果,响应“房住不炒”;限利令”被认定为是放松调控的政策,一时间,限价“更严”和“放松”的说法众说纷纭。今日,官方对媒体回应,“长沙市楼市政策并未有新的变化。”昨日通知出台,是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松的解读系误读。

  当大家还在讨论长沙“限利令”是代表楼市“放松”还是限价“更严”时,今日,深圳住建局大方放开对商务公寓“只租不售”的限制。

  12月12日上午,深圳市住房和建设局向媒体披露,深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。昨天,一则署名深圳市住房和建设局的《关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》文件在网上流传,该份网传文件显示:深圳因该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,故取消了2018 年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。

  此前2018年7月31日,“深四条”规定:开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。

  而该网传文件表示,近期深圳市住建局提出取消“深四条”中关于商务公寓“只租不售”相关规定的原因在于:该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看不利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次深圳对商务公寓项目的“只租不售”的限制进行了取消,充分体现了深圳对于具体物业和具体市场灵活调控的导向,符合一城一策的思路,也有助于活跃相关物业市场。当然此类放松是否是后续各类政策放松的先前信号,这一点还有待进一步观察。

  从此次政策可以看出,2018年7月的时候深圳出台了深四条,明确了各类开发商建设的商务公寓项目只租不售,这也和当时深圳政策骤然收紧的因素有关,进一步体现了当时深圳公寓市场的发展导向,即此类房源通过限制,较好地进行了管控,抑制了投资投机市场需求。而从此次政策松绑可以看出,类似政策在防范炒作的时候,也出现了一些新情况,尤其是影响了短期内此类项目的消化,或者说销售,所以也有必要进行放松,进而形成了更为客观的楼市销售政策,对于相关房企的项目去化和资金回笼等有积极意义。其一个隐含的内容在于,类似通过租赁的方式来消化商务公寓,或不是一个非常好的方法。

  类似做法实际上此前广州也有过政策内容。比如说广州在2018年《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》的时候明确,对于2017年3月前的商服类项目,可以放开销售对象的限制。类似规定也都是为了促进一些存量物业的销售,防范出现新的库存压力。

  类似政策从目前看,只能理解为深圳对于局部物业市场进行放松的导向。但是很有可能会对全国市场有两个预期方面的影响。第一、这或会强化后续全国市场政策放松的判断,尤其是会被认为政策底部逐渐形成,后续政策有拐点。第二、这或对当前全国商业物业去库存的政策形成新的影响,至少目前主流的政策思路是鼓励“商改租”而不是“商改住”,但深圳此类政策后,商业地产或迎来新的去库存的方式和途径。

  据分析人士观察,早在“双11”取消豪宅税后,深圳楼市反弹之旅开启。刚刚过去的11月,深圳二手住宅成交8013套,同比上升91.9%,这是自2016年5月以来,首次突破8000套。

  房价不遑多让。“减税30万、涨价80万”的现象到处上演,但这不妨碍看涨情绪驱使下,争先恐后地入场。年初至今,二手房价上涨了7%,10月40%的二手房挂牌价上调,11月58%的挂牌价上调,比年初增加了23个百分点。

  随后,作为飞地的深汕新区,出台了超预期的购房政策,广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,“家庭限购两套、个人限购一套”,政策意图再明显不过了,鼓励买房,分享深圳红利辐射。

  深圳这一动不要紧,整个大湾区迅速行动起来了。早在8月份,珠海和中山就松绑了限购,近期江门、佛山相继调整了限购政策,广州也“羞答答”地跟在后面。整个大湾区,楼市政策见顶回落。如果考虑到,前期南京、天津等地“一区一策”也相继过关,“星星之火”似呈燎原之势。

  不同于开放的深圳,长三角以及其他地区楼市游走在放松的边缘试探,结果由于各种原因,出现“政策一日游”。

  12月10日傍晚,有关张家港取消限售的消息在朋友圈疯传,信息出处来自于张家港一位网友在张家港本地房产网站的一则发帖。随后,该信息引起当地房产中介的迅速传播。

  对此,有媒体向官方核实确认了该消息,张家港2年限售将解禁,但细则未出,也没有具体时间,目前还不能办理。

  对此,诸葛找房数据研究中心陈霄认为,近日张家港市传出取消销售的传闻,是在不违背房住不炒大基调下的政策微调。2017年8月张家港市出台了两年限售政策,但并无限购政策,也成为江苏省少数没有出台限购政策的城市之一。从近期来看多地调控政策出现微调,例如佛山、广州、成都等地均出现政策松动苗头,因此张家港市此次取消限售的现象并非个例,目前地方已有政策针对性调整迹象,而从12月中央政治局会议中提出的“坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架”来看,在保持主基调不变的前提下,地方政策的微调是允许的。

  2019年张家港市新房成交量明显下滑,市场出现有价无市的现象,在这种情况下,张家港市此次政策上的针对性松绑是必然的。

  然而,不到12小时,剧情发生反转。12月11日,媒体针对网上流传的“江苏省张家港市商品房2年限售政策取消”一事进行了求证。张家港市房产交易中心工作人员对中国证券报记者表示,昨天确实有窗口进行了取消限售过户的操作,但是今天已经停止。昨天过户的数量目前正在统计,现在已经恢复限售前的过户政策。一切以正式文件为准。

  张家港市房管局工作人员对媒体表示,目前没有收到通知,一切以通知为准。过户的实际操作是由房产交易中心和不动产登记窗口完成,前者是通过中介交易的过户中心,后者是买卖双方直接交易的过户中心,能否过户要看上述两家机构的实际操作。

  实际上,今年“一日游”不光发生在张家港。2019年7月18日,一份开封市住房和城乡建设局发布的《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》在网络广泛传播,引发热议。后政策取消。

  2018年12月26日,衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》将于2019年1月1日起暂停执行。12月27日晚间,衡阳市人民政府发布消息称,决定撤销《关于暂停执行关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知。

  对于此种“一日游”的现象发生,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,张家港在12月10日进行了取消限售过户的操作,但是隔一天即12月11日停止了这个操作,即恢复了限售的政策。这或也是当前在政策调整方面实际上还是有各类顾虑,或者说各地地方政府不太愿意在政策调整方面打第一支枪,进一步说明了政策调整方面依然是以稳定操作为导向。

  根据张家港限售政策的调整,实际上在12月10日被认为是政策放松的一个很有利信号。若是根据当前全国房地产市场的走势,实际上政策稍微放松也是符合预期的。但很显然,这一轮政策放松方面,直接放松的动作确实不多,而且和此前的衡阳、开封一样,出现了政策一日游的做法,说明在放松方面还不成熟,或者从稳定市场预期的角度看,政策是否放松预计还需要更科学评估。

  当然张家港此次政策一日游的现象,也还是说明市场是有躁动的,或者说在市场持续降温的时候,如何研究未来的政策变动也是很关键的。不过大概率看,预计2020年两会定调以后,政策放松的可能性或概率会增加,即政策的拐点会真正到来。

  除了取消限售,落户开放也被视为楼市放松的举措。在深圳确立开放公寓限售的前日,12月11日,媒体从郑州警方获悉,为深入推进户籍制度改革,加快郑州国家中心城市建设,自11日起,将在2017年户籍制度改革的基础上放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件。

  在郑州市中心城区租赁住房满1年的外地市人员,可到中心城区租赁住房所在地派出所户籍室(户籍服务站)申请本人及其共同居住的配偶、子女和父母的户口迁入;在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇的租赁住房入户的,不要求租赁时限。

  诸葛找房数据研究中心王小嫱认为,郑州租房可落户且放宽参加城镇社会保险的落户条件,主要是为深入推进户籍制度改革,加快郑州国家中心城市建设,提高城市城镇化率。

  10月起,全国又掀起一波落户放松政策,继海口和云南昆明租房可落户之后,郑州也提出租房可落户且放宽参加城镇社会保险的落户条件,此类政策的颁布主要是根据国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》政策的具体落实,今年4月8日,国家发展改革委提到继续加大户籍制度改革力度,提高城镇化率。郑州2018年城镇化率73.38%,在全国城市中排名位居20左右,郑州作为河南省的省会城市,城镇化率有进一步提升的空间。

  政策执行后,目前正在租房但没有在郑州缴纳社保24个月可通过租房落户的政策来解决购房资格的问题,能够带来一些潜在的购房需求,但当前调控中政策处在高压态势,购房者购房更为理性,短期对楼市的影响微弱。

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