李思廉豪吞王健林77家酒店,狂宰孙宏斌137亿,他是何方神圣?

深圳港 2017-7-25 499


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  7月19日下午,北京万达索菲特大酒店,一场“王”的盛宴,气氛一度不太融洽。

  几天前的7月10号,万达和融创宣布,融创将以631.7亿的价格,收购万达旗下的13个文旅城以及76个酒店项目,该金额也创造了中国地产史的并购纪录。

  因为来得过于突然且毫无预兆,这笔交易一石激起千层浪,但剧情很快再转。

  万达和融创正式签约的发布会,原定于19日下午4时举行,前去参会的人发现,现场的背景板除了万达和融创外,还出现了一个“第三者”——富力地产。

  

  但不久,背景版又换成了万达和融创。

  中间发生了什么,媒体对现场的报道是这样的:

  富力的代表到场后,万达宣布会议推迟一小时举行,现场的媒体被悉数清场。5点,万达再度宣布发布会将延迟,然后又将那个写着三家名字的背景板换了回来。

  换来换去间,传出了两条重要流言。一是老总们会谈的贵宾室里,有传出玻璃杯落地摔碎的声音,并且伴随着激烈的争吵。二是有万达工作人员行色匆匆走出贵宾室,边走边愤怒地撕掉了手中的文件。

  流言的真假不得而知,但背景板不可能临时制作,由此可见,即便在发布会举办之前,这笔交易仍有很大的不确定性,而且万达和融创做了两手准备

  

  最终,经过1个半小时的临阵变幻,他们用了有富力的那块板,然后就有了被三方称为“三赢”的结局:融创以438.44亿收购万达13个文旅城项目91%的股权,富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店。

  但这一结果,和此前披露的信息大不一样。

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  7月10日,融创和万达公布的并购协议里,文旅城项目作价295.75亿,酒店项目作价335.95亿,而且出售的酒店只有76家。当时,融创就被认为做了笔非常合算的买卖:万达76家酒店,2016年末的资产净值是334.50亿元,且交付时将没有贷款。

  但到了富力接管时,酒店的数量却变成了77家,成交价格还猛降将近137亿,成了199.06亿。

  

  万达旗下包括喜来登、希尔顿、威斯汀、皇冠假日、凯悦等在内的一众名牌酒店,每平方米的售出均价仅为5900元,每家酒店的均价仅为2.58亿元。

  如此折扣价,双十一期间买双拖鞋怕是都碰不上。

  另一边,相较之前的协议,融创却为文旅城项目多掏了142.69亿。孙宏斌也在发布会上说,融创承担了酒店交易对价的折让部分。

  这意味着,融创为富力和李思廉的“巨额砍价”买了大单。换言之,融创和万达搞了半天,竟然让半路杀出,而且可能是他们联手找来的李思廉,用这么低的投入,占了这么大一个便宜。

  或许是买单买得不太乐意,发布会上,孙宏斌以念稿的方式、在结巴中完成了发言,中间只抬了一次头。他说这是他这辈子第一次读稿照本宣科,其“意见”可见一斑。

  另一边,李思廉则满脸春风,王健林看上去也颇为放松。

  王健林称,发布会之所以推迟,是因为在打印签约文件,打印机有问题比较慢。至于“摔杯子”则是无稽之谈,明明是三方谈笑风生。

  普遍猜测是,李思廉、王健林、孙宏斌在现场就交易产生了分歧,而分歧可能来自于李思廉的阵前变卦,或者讨价还价。

  至于到底是怎样一个讨价还价的过程,外界不得而知。重要的是,李思廉得到了这个大便宜。

  相较王健林和孙宏斌,李思廉可谓默默无闻,他为何有底气来接这个盘,并且敢虎口拔牙,让玻璃杯碎地?

  3

  虽然名气不大,但在茫茫多的“内地”地产富豪里,李思廉却是最特殊的一个。

  他是土生土长的中国香港人。

  

  2012年时,华商韬略团队曾专访李思廉,这也是他极其少有地接受外界的访问。之所以破例,一个原因可能是,那是一个以香港回归15周年和香港企业家为聚焦的专题。

  近3个小时的访谈中,这位沉默的大佬给我们留下了至今深刻的印象。

  他的语速不急不缓,但几乎有问必答,从不顾左右而言他。他全程没有大话、狠话,提及成绩时,他说:我们今年(2012)也只卖了300亿,和去年一样,这没什么丢人的。

  在大干快上、年年求翻倍的中国地产界,富力是一个异数。你可以将之解读为增长缓慢,也可以视作稳扎稳打、一步一个脚印,耐心等待某次“百年一遇”的机会。

  李思廉1957年出生于香港,毕业于香港中文大学数学系,是个不折不扣的高材生。

  他对数字很敏感,应用到生意上就是“要坚持以利润为核心,因为利润是最直接的数字,只有数字上算赢了,才能步步为赢”。

  李思廉的第一份工作是证券金融从业员,后来又转做内地贸易,期间结识了人生最重要的伙伴、富力的另一位创始人张力。

  

  张力性格外向果敢,李思廉则内敛含蓄,但两人都喜欢脚踏实地,一接触就成了好朋友,随即开始了长达数十年亲密无间的伙伴关系。

  李思廉成长于香港地产商风生水起的年代,亲眼见证了李嘉诚、李兆基、郑裕彤等老一辈先生们令人咋舌的财富增速,内心对地产事业充满向往。

  上世纪90年代初,李思廉通过贸易积攒了近千万港币的资产,这点钱在香港只能买卖“小楼”,做个“炒客”,在内地却能搞出不小的动静,李思廉从中看到了机会。

  1994年,他与张力各投资300万元,成立了广州天力房地产公司,这是富力地产的前身。

  创业伊始,两人就根据特长做了明确分工,李思廉主管公司财务和市场营销(请注意财务这个关键词,再联想19号的戏),张力负责项目开发和工程管理。重要的事情,两人共同参与,张力一般出面做“前锋”,李思廉统领后方做“后卫”。

  虽然是双核驱动,但两人从不干扰对方的决策,完全尊重彼此的权利和判断,二十几年间始终如此。

  在中国地产界,这种“双老板制度”可谓绝无仅有。更难得的是,华商韬略专访时得到的信息是:漫长的时间里,两人没有吵过一次架。

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  富力早期的发展异常顺利,1994年,把握广州旧城改造的政策,他们开发了第一个项目——富力新居。

  这实际是一块同行不敢啃的硬骨头,因为项目紧挨着煤场和铁路,地上的煤渣就有一寸多厚。结果这块地被他们做成了稀缺品,买房子的人通宵排队。

  这个项目后,富力凭借品质和价格走上了快速成长的道路。

  到1999年,成立刚5年的他们,年营收已经突破20亿,位列广州房地产综合实力第一,还成了民企纳税冠军。

  这之后,一向沉稳的李思廉开始了两个大转变,一是走出广东、布局全国,二是涉足商业地产,两条腿走路。

  住宅、商业双发展,在国内地产业很罕见。万达专注于商业地产,万科则在很长时间内都是纯粹的住宅开发商,但李思廉更相信香港地产前辈的做法。

  他曾直言要学习香港地产老大新鸿基,通过商业地产来平衡住宅项目可能出现的风险,延续港资地产商更注重持有物业和经营现金流,而非一味冲击住宅销售额的基因。

  2002年,富力以31.6亿元拿下北京广渠门120万平方米的土地。在这里,他们打造了集居住、商务、购物、娱乐为一体的富力城。

  

  项目开销期间,李思廉首次亮相大型活动,出席了2004年的博鳌房地产论坛,但是会上,他却莫名遭到了王石的批评。后者直言:商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。

  李思廉没做解释,只回答了一句:“你放心,我们一定会做得很好”。结果这一年结束时,仅北京富力城项目,就给集团带来了30.7亿元的年销售业绩,这一数字几乎等同于是年富力在广州的全部业绩。

  北京富力城项目后,富力的全国和双脚战略全面展开,他们南边背靠广州珠江新城,不断北上进军;商业地产方面,富力则一边开发购物中心和写字楼,一边大举进军酒店业。

  

  不过,发展到今天,在外界看来,富力做得并不够好。

  依托国内几波地产狂潮,一批业内企业狂飙突进,广东地区的恒大、碧桂园、万科,均以极快的速度突破千亿大关,并且越做越大,而富力的营收却长年徘徊在几百亿,股价也一度横盘。

  但就是这样一家“中规中矩”的企业,却在今年突然发力,不仅“帮了”王首富和孙大款一个大忙,还趁机捞了一大笔。

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  富力虽然不是规模最大的地产企业,但它一直按照李思廉的规划稳步前行。其核心思想便是赚钱:先追求利润,再思考规模。

  2016年的财报显示,富力去年营收537.3亿,利润则高达67.6亿。而风头正劲的融创中国,其全年毛利仅为48.5亿元。

  这样的盈利能力和稳扎稳打,为其赢得了这次机会。

  有报道称,收购万达酒店,富力用的全部是自有资金,能一下子拿出200亿现款,这恐怕也是李思廉敢于讨价的底气。

  而让其敢于接盘万达酒店这个回收缓慢的巨量资产,则得益于富力在酒店领域的成绩。

  此前,富力旗下已开业的国际星级酒店为17家,是丽兹卡尔顿品牌在亚洲区域最大的业主。2016年,17家酒店为富力贡献了接近14亿的营收,成绩可谓相当瞩目。

  算上在建的7家和接手万达的77家,富力将持有超过100家酒店,一跃成为比肩希尔顿、万豪的全球最大五星级酒店业主之一。外界也普遍认为,李思廉和张力有能力将既有的酒店运营能力,嫁接到新的产业上来。

  

  值得一提的是,除了酒店业务外,未来的时间里,富力还可能赚到更多的钱。2016年度,其购置土地的平均成为仅为3500元/平方米,扣除当年交付的可售面积后,富力的土地总储备仍有3848.1万平米。

  这近4000万平米土地的平均成本更是低到令人咋舌的1700元/平米,且布局的城市相当广泛。

  

  成本如此之低的背后是,自2002北京富力城项目后,他们已经很多年没有当过“地王”了。

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  这场“三赢”的交易发生后,被很多媒体以“三国杀”来定义。

  说到三国杀,华商君想起前段时间讲过的一部电视剧《大军师司马懿之军师联盟》,以及里面的主角——司马懿先生。

  这位先生最大的特征是特别能藏、特别能忍、特别能等,等到最后才干了把大的,相当于让几大雄主为其争夺了几十年的天下。

  这不禁令人联想到这笔交易,李思廉一口吞下万达77家酒店,借着王健林南征北讨多少年的心头肉,坐上全球五星级酒店业主的霸主位。

  是不是有那么一点点像?

  甚至,像的还不止于此。

  《大军师司马懿之军师联盟》中有这样一个情节:曹操听说司马懿有鹰视狼顾之相,于是决定试探,最后试探出来了。

  

  再对比一下李思廉的这个眼神:

  

  是不是,也有那么一点意思?


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